Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

Продажа квартир от подрядчика

Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

В нелегкое время экономического кризиса люди как никогда стремятся сэкономить, а если речь идет о такой серьезной покупке как квартира, то даже на несколько процентов сниженная цена помогает сберечь немалые суммы.

Одним из эффективных, и в то же время недостаточно широко известным, способом для такой экономии является покупка «зачетной» квартиры у подрядчиков строящейся недвижимости.

Экономия на покупке квартиры в таких случаях может достигать 5-10%, при том, что зачастую таким образом можно купить даже более ликвидную квартиру, чем предлагаемые застройщиком, говорят эксперты ООО «Первое Ипотечное Агентство».

Что такое «зачетная» квартира от подрядчика?

Когда застройщик начинает строить объект, то привлекает как генерального подрядчика, так и целый ряд подрядчиков, которые выполняют различные строительные работы: одни из них поставляют бетон, другие занимаются проведением вентиляции, третьи отвечают за установку стеклопакетов, четвертые делают отделку, и так далее.

Так как застройщику в первую очередь нужны живые деньги, то он предпочитает расплачиваться с подрядчиками квартирами в строящемся жилье. Эти квартиры и называются «зачетными». Обычно подрядчики стараются подобрать себе наиболее ликвидные, удачные квартиры, которые они смогут успешно продать.

Почему квартиры от подрядчика дешевле?

Подрядчику также нужны деньги на развитие дальнейших проектов, и он хочет «зачетные» квартиры продать в более короткий срок. Однако в отличие от застройщика, который более известен на рынке и специализируется на продаже, подрядчики оказываются в менее выгодной ситуации.

«Таким образом, чтобы продать свои «зачетные» квартиры быстрее, подрядчики обычно продают их по менее высоким ценам, чем застройщик», — объясняет Сергей Топорников, начальник отдела продаж Первого Ипотечного Агентства.

«Одновременно у подрядчиков, которые обычно продают свою недвижимость уже на финальном этапе строительства, могут оставаться наиболее привлекательные квартиры, в то время как застройщик свои самые ликвидные варианты уже реализовал», — добавляет он.

Генеральный директор Первого Ипотечного Агентства Максим Ельцов уточняет, что квартиры подрядчиков также отвечают более высоким техническим требованиям, так как подрядчики тщательно отбирают и проверяют недвижимость, получаемую ими «в зачет».

Двойная выгода

Текущее состояние рынка недвижимости, когда спрос на жилье падает, «весьма удивительное», отмечает Максим Ельцов.

«Даже на финальной стадии строительства объектов, чья готовность вызывает сегодня мотивированный интерес клиентов, многие застройщики запускают различные привлекательные акции, подразумевающие скидки», — поясняет риэлтор.

Соответственно, в этой ситуации подрядчики еще больше снижают цены на свои «зачетные» квартиры.

«Таким образом, в настоящий момент потенциальные покупатели могут получить даже двойную скидку на покупку хорошего, интересующего их жилья», — резюмирует Ельцов.

Как найти «зачетные» квартиры подрядчика?

Найти «зачетные» квартиры от подрядчиков в открытой продаже самому покупателю достаточно сложно. Для этого необходимо знать базы, источники. К тому же подрядчики далеко не всегда выставляют свои квартиры в открытую продажу.

Часто они просто обращаются в агентства недвижимости, с которыми у них исторически сложилось успешное сотрудничество.

«Наша компания, например, регулярно работает с более десяти подрядчиков, которые предлагают нам помочь с продажей их «зачетных» квартир. Кстати, на этапе выбора «зачетных» квартир от застройщика они также консультируются с нами по поводу наиболее ликвидных квартир, которые им следует выбрать», — рассказывает Сергей Топорников.

По словам Топорникова, в базе агентства регулярно есть в наличии несколько десятков «зачетных» квартир от подрядчиков.

Покупаем без риска

При покупке квартиры от подрядчика, как, впрочем, при любой покупке недвижимости, важно хорошо проверить все документы. Обратить внимание на надежность застройщика и схему реализации. Подрядчик может продавать квартиры по прямому договору от застройщика (например, договор долевого участия), либо это может быть переуступка прав.

Для обеспечения безопасности покупки лучше обращаться в агентства недвижимости, которые не только обладают информацией о благонадежности подрядчиков, но и профессионально разбираются в вопросах документации и юридических аспектов. Присутствие агента также будет гарантией надежности.

Отправить сейчас

Отправьте заявку на на бесплатную консультацию по квартирам от подрядчика

Источник: //piaspb.ru/uslugi/novostroyki/ot-podryadchika/

Покупка квартиры в новостройке от подрядчиков

Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

Ответим на все часто задаваемые вопросы при покупке новостройки у подрядчиков:

Кто такие подрядчики и почему они продают квартиры в новостройках?

Квартиры от подрядчиков, как явление, возникли еще во времена 90-х годов, когда проблемы с наличностью решались бартером. Так строительная компания привлекала для выполнения строительных, монтажных отделочных и т. д. работ специальные организации. За выполнение этих работ строительная организация расплачивалась квадратными метрами.

Изменяется ли цена у квартиры, которая продается от подрядчика?

Получив квадратные метры, подрядные и субподрядные организации продавали их, как правило по цене ниже, чем у застройщика.

Преимущество продаваемых квартир от подрядных организаций одно, но очень весомое – ЦЕНА. Вместе с этим в 2016 году рынок вносит свои коррективы. Так, строительные компании для привлечения клиентов делают акции, по которым предложения цены на квартиру выгоднее или равно ценам на квартиры от подрядных организаций.

Сколько квартир находится на продаже у подрядчиков и отчего их количество зависит?

В разные периоды времени количество бартерных квартир увеличивалось или уменьшалось. Количество подрядных квартир на рынке недвижимости практически прямо зависит от экономической ситуации в государстве.

При ухудшении – количество предложений от подрядчиков увеличивается и, соответственно, при благоприятных условиях – уменьшается. Есть еще факторы, влияющие на наличие или отсутствие предложений подрядных квартир в жилых комплексах.

К таким факторам относятся:

1. Финансовое положение строительной компании. Чем лучше финансовое положение, тем меньше взаиморасчетов по бартеру.

В Краснодаре есть крупные Строительные компании, которые имеют практически замкнутый круг по перечню работ, необходимых для строительства многоквартирного дома.

У таких компаний фактически не встречаются квартиры, продаваемые от подрядных организаций. Но исключения есть всегда.

2. Внутренняя политика строительной компании. По этому критерию застройщиков можно разделить на 2 вида. Первые – это те, которые сознательно реализуют за выполнение работ подрядными организациями квартиры, стараясь избавиться от неликвида.

В этом случае не редко у подрядчиков встречаются квартиры, которые выгоднее по цене, чем у застройщика, но по критериям комфорта проживания уступают предложениям застройщика. Ко второй части относятся строительные компании, которые за выполнение работ с подрядчиками расплачиваются только деньгами.

При растущем рынке недвижимости этот подход дает возможность получить максимальную прибыль. Дело в том, что при растущем рынке цена на стадии котлована может отличаться от цены построенного дома примерно от 20 до 40%.

Но в настоящее время (2016 год) есть риск, того что цена на квартиры, например в 2017 году, может не только не расти, но и к завершению строительства уменьшиться. В этом случае застройщику выгодно расплачиваться с подрядчиками на ранних этапах квадратными метрами.

Какие основные вопросы необходимо учесть при покупке квартиры в новостройке от подрядчиков?

Основными являются юридические вопросы по переоформлению квартиры на потенциального покупателя.

Сложность заключается в том, что у подрядных, субподрядных и строительных организаций нет единой схемы фиксации или переоформления квадратных метров. Таких форм множество.

Для минимизации рисков двойных продаж или обмана необходимо участие профессионального стороннего юриста.

Из-за юридических вопросов не всегда такой объект возможно приобрести по ипотеке или по военной ипотеке.

Где и как продаются квартиры от подрядчиков и какая цена за посреднические услуги?

Как правило, квартиры от подрядчиков продаются через агентства недвижимости или тех, кто называет себя «помощниками» подрядчиков или даже, представляющиеся подрядчиками. Вопрос в том, какими принципами руководствуются вышеперечисленные участники рынка.

Одни открыто озвучивают стоимость услуг покупателю, общепринято на рынке – это это 3% от стоимости объекта недвижимости. В данном случае у покупателя есть конкретная стоимость всех расходов при приобретении квартиры.

В случае, если озвучивается продажа без комиссии, то стоимость этой комиссии однозначно скрыта в цене предлагаемой квартиры. И величина комиссионных. как правило, превышает 3%.

На квартиры от подрядчиков уже не действует ФЗ №214, защищающий дольщиков?

Есть мнение у обывателей, что квартиру от подрядчика покупать рисковано, так как покупатель не защищен законом.

На самом деле если дом строится в соответствии с требованиями ФЗ №214, покупатель должен заключить или договор уступки прав требования или договор долевого участия, которые в обязательном порядке проходят государственную регистрацию.

Другие предворительные соглашения о продажи квартиры между покупателем и подрядчиком не относятся к нормам 214 ФЗ (защищающих права дольщика) и при возникновении спорных вопросов относятся к сфере гражданско – правовых отношений. Подробную сему переоформления квартиры необходимо выяснять у подрядчика и застройщика.

Они могут отличаться друг от друга в зависимости от первоначальных договоренностей сторон. В любом случае для исключения рисков следует обращаться к юристу. Опытный агент по недвижимости должен пошагово объяснить покупателю квартиры процесс переоформления, этапы сделки, порядок расчетов и т. д.

Для приобретения квартиры от подрядной организации и даже от застройщика необходимо найти надежного и честного риелтора, который сможет разобраться во всех вопросах и найти лучшее решение жилищного вопроса.

Заявка подрядчику

Источник: //rielt-gaudi.ru/novostrojki/kvartiry-ot-podryadchikov

Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру у подрядчика в новостройке

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

  • делают остекление
  • проводят электромонтаж
  • выполняют штукатурные работы
  • делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

  • отдают квартиру после накопления  выполненного объема работ, что чаще всего
  • отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
  • подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам  как купить квартиру от подрядчика безопасно!

Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить

  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность  по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!

  • Второе —  Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите  у Подрядчика справку  о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора)  или доверенного лица Подрядчика  выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое —  есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
  • Шестое — выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности,  и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
  • Седьмое, а может первое — уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.

Читайте: Как купить квартиру у юридического лица

Самые большие риски покупки квартиры от подрядчика кроются во внутренних конфликтах учредителей и банкротстве компании.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии  задолженности по коммунальным  платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть  она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Регистрация права в Росреестре

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит государственной регистрации и вступает в силу после нее . Госпошлина 350.0 рублей.

Обязательно ознакомьте с этим Договором Застройщика после регистрации.

  • Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки
  • Переход права собственности от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. Госпошлина 2000.0 рублей

Стоит прочесть:

Всегда рада разъяснить. Автор

Небольшой фрагмент этого видео о покупке квартиры от подрядчика ( первые 2 минуты) Как купить квартиру от подрядчика

Источник: //exspertrieltor.ru/2016/04/28/kvartiru-ot-podryadchika/

На пенсию
Добавить комментарий