Какие могут быть подводные камни при продаже квартиры

Продажа жилья: подводные камни

Какие могут быть подводные камни при продаже квартиры

Продавать свою недвижимость, чтобы улучшить жилищные условия, приходится тысячам петербуржцам. И редко, когда все проходит гладко, без утомительной нервотрепки. Чья тут вина? Как правило, – самого продавца, который не привык уважительно относиться к формальностям.

Между тем формальный аспект в данном деле важен как нигде.

С чего начинать продажу квартиры? Конечно, с поиска покупателя! Найти его обычно не составляет труда, однако отсутствие необходимых документов может либо затянуть сделку (так что покупатель в конце концов отправится искать другого продавца), либо сделает ее вовсе невозможной. Поэтому все в этой области нужно начинать с документов. Найти квартиру на продажа квартир.

“Без бумажки – ты букашка”

Удивительно, но огромное число горожан очень плохо представляют, на какой жилплощади они живут и на каком основании.

В голове отложилось приблизительное количество квадратных метров, в паспорте стоит штамп о прописке – чего еще нужно? Однако в момент продажи вдруг обнаруживается, что вы не имеете никакого права продавать недвижимость, поскольку она:а) не приватизирована,б) получена в наследство, но не оформлена,в) получена в подарок, но, опять же, не оформлена и т. д.

Например, муниципальное жилье вы не имеете права продать, а можете только обменять. Право на жилье в таком случае вам дает ордер; если же вы хотите приобрести жилье в частную собственность, то вы должны приватизировать его и, соответственно, заключить договор передачи квартиры в собственность граждан (так называемый договор приватизации).

Лишь после этого вы сможете продать его кому угодно.

Могут понадобиться и другие правоустанавливающие документы, например: договор купли-продажи, если права переходят от одного человека другому; договор передачи права на наследство по закону либо по завещанию (когда кто-то умирает и квартира остается в наследство) и свидетельство о праве на наследство; договор дарения (когда недвижимость переходит к другому лицу в качестве подарка); договор инвестирования (если квартира куплена в строящемся доме). Все эти документы должны быть в порядке, то есть правильно оформлены, заверены, где надо, и не просрочены. В противном случае вам предстоит стоптать ноги, бегая по инстанциям, причем винить придется только себя.

Чтобы продать квартиру, необходим следующий пакет документов: правоустанавливающий документ, форма 9, паспорт на квартиру, гражданский паспорт и “Выписка из единого государственного реестра”.

Чтобы получить последнюю, нужно с гражданским паспортом и правоустанавливающим документом на квартиру приехать в Государственное бюро регистрации и заплатить в кассу небольшую сумму. После этого вы имеете право получить искомую выписку, подтверждающую ваше право распоряжаться данной квартирой.

Если вы женаты (замужем), и приобретали квартиру в доле с мужем или женой, необходимо его (ее) письменное разрешение на продажу. Если в квартире зарегистрирован ребенок, необходимо специальное разрешение органов опеки и попечительства, которые существуют при каждом муниципальном образовании.

Для продажи квартиры, полученной в наследство или в подарок, необходимо предъявить справку из налоговой инспекции о том, что вы заплатили необходимый налог.

Как выбрать агентство?

Допустим, вы вообще не хотите связываться с агентствами, решив, что “сами с усами”. Тогда вам можно пожелать успеха, хотя рассчитывать на него в данном случае сложно.

Дело в том, что сейчас на рынке недвижимости, как и везде, закрепились профессионалы, которые обеспечивают совершение большинства сделок купли-продажи, чем экономят и время, и нервы клиента, и его деньги (как ни удивительно!). Взять хотя бы оценку квартиры: вы, конечно, можете это сделать самостоятельно, но скорее всего ошибетесь в ту или иную сторону.

Завысив цену, вы будете долго и безуспешно ждать покупателей; занизив, – быстро продадите жилье, но прогадаете, после чего, возможно, с сожалением вспомните, что не захотели подключать агента.Оценка недвижимости – дело непростое и многоплановое, квалифицировано это могут сделать только профессионалы рынка.

Разумеется, собственная жилплощадь всегда кажется идеальной и, как следствие, очень высоко оценивается. Вы можете, например, упустить из виду, что ваш дом построен задолго до Октябрьской революции, имеет деревянные перекрытия и потому дешевле современных строений.

Или, привыкнув к тому, что под окнами торчат трубы какого-нибудь предприятия (пусть даже не работающего), вы не понимаете, почему такой “фактор”, как правило, работает на понижение.

На цену влияет абсолютно все: наличие или отсутствие капитального ремонта, расстояние до ближайшей станции метро; если дом в центре, то число расселенных квартир в нем (это сразу повышает стоимость оставшихся). В последние годы многие большое значение придают экологическому благополучию района, наличию поблизости удобных автомобильных парковок и т. п.

Увы, самостоятельно оценить стоимость жилья практически невозможно. Этим занимаются и специальные оценщики, но обращаться к ним не рекомендуется, поскольку их “затратная” методика подсчета в большинстве случаев не точна, не учитывает особенности рынка. Самый приемлемый метод – сравнительный.

А потому многие поступают так: обзванивают несколько агентств, излагают по телефону все характеристики своего жилья, а затем, выслушав оценки разных фирм, берут средний результат. Но такая оценка тоже не будет объективной – агент должен оценить объект на месте, тщательно осмотрев его.

Опыт сотен людей показывает: тот, кто решил сэкономить на услугах профессионального агента, как правило, имеет массу проблем, которых вполне мог бы избежать.Кроме того, цена зависит от сроков продажи. Допустим, вы хотите продать квартиру в кратчайшие сроки. Тогда разумно выставить ее на продажу по цене несколько ниже рыночной.

Но если вы не ограничены во времени, поступайте наоборот: заявите максимальную цену, а потом ждите покупателя (иногда много месяцев). Самый распространенный вариант – выставить квартиру на продажу по среднерыночной цене, с готовностью торговаться в разумных пределах в ту или другую сторону.

Если вы все-таки решили прибегнуть к помощи профессионалов, надо подойти к выбору агентства с ответственностью. Люди продают и покупают жилье редко, иногда – один раз в жизни, и ошибка может на долгие годы испортить настроение.

А потому не ленитесь листать рекламные издания, консультироваться с друзьями и родственниками, обзванивать разные агентства, чтобы таким образом значительно увеличить шанс заполучить хорошего агента.

Если вы не доверяете отдельным агентствам, можете обратиться в централизованный орган – Ассоциацию риэлтеров, изложить свои запросы и попросить порекомендовать пять агентств, которые могли бы их удовлетворить.Мало кто представляет, насколько важен подбор агента, ведь его придется посвятить в семейные проблемы, доверить ему свое будущее благополучие.

Поэтому вами должен заниматься один-единственный человек, который представляет все ваши требования и отвечает за их выполнение – отвечает “рублем”.В этом вопросе не сбрасывайте со счетов интуицию: первое впечатление нередко оказывается самым верным. Обращайте внимание на прием в агентстве, на отношение к вашим пожеланиям и – делайте выбор. Не исключено, впрочем, что первый выбранный агент в дальнейшем вас чем-то не устроит (или не вызовет доверия), и вам придется его поменять. Это – допустимо. Нежелательно другое: одновременно пользоваться услугами нескольких агентов из разных компании. Во-первых, это не этично, во-вторых, вам же во вред: если вами занимается несколько человек, значит, не занимается никто. Не думайте, что вашу двойную или тройную игру будет трудно обнаружить в пятимиллионном городе. Круг специализированных изданий ограничен, каждый агент постоянно их просматривает, к тому же существует специальная агентская база данных по жилой недвижимости.Вместе с тем не стоит бросаться в объятия первого попавшегося агентства (например, потому, что оно расположено близко к вашему дому). Лучше провести мониторинг, обзвонив несколько фирм, предметно поговорить и только потом принимать решение. В этот период вы должны быть максимально сосредоточены, при возможности – проконсультироваться у юриста, но выбор сделать самостоятельно. И в дальнейшем надо четко ставить задачу перед агентом и не менять решений на ходу.

Естественно, выбрав агента, продавец или покупатель жилья склонен доверять ему. Стоит, однако, помнить, что вы доверяете не очень знакомому человеку ценные документы, восстановить которые в случае утраты будет крайне трудно. Поэтому можно дать совет: берите расписки даже с самых обаятельных из сециалистов.

Через тернии

“Терний” в этой области немало. Допустим, после смерти бабушки вы живете в ее квартире. Но когда вам захочется продать эту жилплощадь, вдруг может выясниться, что у вас не оформлены документы, определяющие право на наследство. “Но я ведь единственный наследник! Больше у бабушки никого не было!” – воскликните вы.

Увы, теперь этот факт вам придется доказывать через суд, поскольку в свое время вы в течение полугода не обратились к нотариусу, чтобы должным образом оформить свое право на наследство по закону либо по завещанию.Или рассмотрим вариант, когда покупатель и продавец самостоятельно, без помощи профессиональных риэлтеров, “находят” друг друга.

Покупатель смотрит квартиру, она его устраивает, оба отправляются к нотариусу и оформляют договор купли-продажи. Довольные друг другом, покупатель и продавец расходятся, однако, спустя год-другой, когда купленное жилье по какой-либо причине опять захочется продать, вдруг выясняется, что вы не имеете на это права.

Почему? Потому что любая сделка с недвижимостью должна, помимо прочего, пройти регистрацию в государственных органах, в нашем городе – в ГБР (Государственном бюро регистрации). Без регистрации вы, конечно, не лишитесь своей квартиры, но любое изменение ее статуса будет невозможно.То же самое относится и к квартирам в жилищно-строительных кооперативах.

Тот, кто приобрел квартиру в ЖСК, может там спокойно проживать, но продать ее, если она не зарегистрирована в ГБР, не удается. Иначе говоря, если у вас не в порядке документы, вы просто не являетесь собственником в полном смысле. Собственник обладает правами владения, управления и распоряжения; в отсутствие хотя бы одного из них вы имеете другой статус.

Неприятности могут подстерегать и во время вроде бы дежурного мероприятия, а именно – получения формы 9. Без этого документа никакие операции с недвижимостью невозможны, и работники жилищно-коммунальных этим пользуются, требуя предъявить квитанции об оплате всех коммунальных услуг. Законного права у них на это нет, а вот моральное, – пожалуй.

А потому, во избежание нервотрепки, прежде чем заняться продажей жилой недвижимости, освободитесь от всех долгов.Есть еще более опасные “камни”, обойти которые можно лишь с помощью очень опытного “лоцмана”. К примеру, если в квартире прописан человек, в данный момент отсутствующий, пребывающий в “местах, не столь отдаленных”.

Он может не фигурировать в документах, которые вы оформляете, но лет через пять-семь, после окончания срока, объявится на пороге купленной вами квартиры и потребует законной (увы, но это так) прописки на “своей” жилплощади. Вот почему, кстати, требуется профессиональный агент, который поможет (и обязан!) не допустить подобных промашек.

При операциях с недвижимостью, полученной по наследству, возникает не одна проблема. Если вы единственный наследник, очень хорошо; но в случае появления других (разумеется, законных), наследство распределяется в определенных долях.

Есть обязательные наследники – несовершеннолетние дети и недееспособные престарелые люди, – им выделяется доля наследства, даже если они не являлись родственниками, а просто жили в этой квартире. Но есть и другие наследники (жены, дети и т. п.), которые могут быть не указаны в завещании.

Тем не менее они в праве подать заявление в суд, который и решит, принадлежит ли им какая-то часть наследства.

Срок исковой давности в этом случае составляет три года, поэтому можно рекомендовать покупать жилую недвижимость, полученную продавцом по наследству, лишь спустя три года после оформления прав на квартиру. В противном случае купленную квартиру у вас могут отсудить непонятно откуда взявшиеся наследники.

Детский вопрос

Наличие прописанных в квартире детей также может осложнить куплу-продажу. Обычно хороший агент тщательно проверяет, были ли в квартире в последние три года прописаны дети. И если, допустим, за месяц до совершения сделки из предлагаемой на продажу квартиры в срочном порядке выписывают ребенка, покупатель обязательно ставится в известность.

В таком случае ваша сделка может быть признана судом недействительной (основания для этого имеются в законодательстве), а вы, соответственно, -лишены только что купленного жилья.Проблемы возникают и у продавцов недвижимости, которые, вполне вероятно, могут столкнуться с законами, охраняющими права детей.

При возможности выписать ребенка, например, к бабушкам-дедушкам, лучше сделать это до продажи жилья. Если же выписать некуда и ребенок зарегистрирован в квартире, возникают определенные сложности: продавец должен получить разрешение на продажу квартиры в муниципальных органах опеки и попечительства.

В разрешении говорится о том, что ребенок должен быть обязательно перерегистрирован по новому адресу, иначе сделка не будет действительной.Когда ребенок является собственником части жилой площади, проблема еще усложняется. По закону ему нужно обязательно предоставить жилье взамен, причем не любое попавшееся.

Если, например, в продаваемой квартире ребенок имел в собственности двадцать квадратных метров жилплощади, то в новой квартире он должен иметь, как минимум, столько же. Иначе сделка будет запрещена.

То есть жилищные условия ребенока ни в коем случае не должны ухудшиться, поэтому, например, в случае переезда из “коммуналки” в отдельную квартиру вопрос метража можно законным образом обойти. По той же причине при переезде из города в пригород, даже с сохранением размера площади, могут возникнуть серьезные конфликты с чиновниками, которые вправе запретить подобную сделку.

В общем, как видно, продажа жилья оказывается не таким простым делом, как некоторым представляется. Желательно, чтобы им занимались опытные и знающие люди, а не дилетанты (тем более – не мошенники). Не раз уже случалось, что граждане, занимавшиеся продажей своего жилья самостоятельно или с помощью знакомых, спустя месяц-другой все-таки обращались в агентство с просьбой: “Помогите нам, мы окончательно запутались!”

Надо привыкать платить не только за товары, которые можно подержать в руках, но и за качественные услуги. Это давно принято в цивилизованном мире, к которому нам всем так хочется побыстрее приблизиться.

По материалам “Центрального агентства недвижимости”и Ленинградской областной ассоциации риэлтеров,

Владимир МИХАЙЛОВ

Источник: http://gorod.spb.ru/articles/46/

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Какие могут быть подводные камни при продаже квартиры

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании.

Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан).

Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»2, договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают.

Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться.

В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности.

ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным.

Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости.

Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года.

В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется.

Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд.

Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным.

Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов.

Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами.

Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности.

Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права.

Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее.

И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

__________________________________________________________________________

Источник: https://vitcompany.ru/articles/njuansy_pri_pokupke_kvartiry_u_zastrojshhika/

Какие подводные камни вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Какие могут быть подводные камни при продаже квартиры

Сделки по купле-продаже недвижимости всегда сопряжены с определёнными рисками как для продавца, так и для покупателя. Чтобы их избежать и заключить выгодную сделку, важно знать, какие существуют подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройках в 2019 году.

Риски при покупке жилья в новостройке

Каковы подводные камни при покупке квартиры в новостройке? Основные риски при таких договорах связаны с неблагонадежностью застройщика. Среди них:

  • финансовые проблемы компании-застройщика;
  • отсутствие разрешительных документов на ведение строительства;
  • оформление договора на аренду участка на другое юридическое лицо;
  • отсутствие аккредитации проекта в крупных банках.

Застройщик, у которого есть такие проблемы, может обанкротиться до окончания строительства. Покупателю недвижимости в таком случае придется объединяться с другими дольщиками и искать новую компанию для завершения проекта. Чтобы этого не произошло, следует до начала сотрудничества с застройщиком внимательно изучить проектную документацию.

Также рекомендуется запросить информацию по строительной компании в Налоговой службе и Арбитражном суде.

Какие риски связаны с покупкой вторичной недвижимости?

Приобретение готового жилья у частных лиц имеет свои подводные камни. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке таковыми могут оказаться:

  • наличие обременения на имуществе. В эту категорию входят долги владельцев жилья по кредитам и коммунальным платежам;
  • регистрация несовершеннолетних детей и недееспособных лиц;
  • права на использование жилплощади лиц, которые ранее не воспользовались приватизацией;
  • запрет на проведение сделки со стороны супруга или супруги продавца. Образец согласия супруга можно скачать по этой ссылке;
  • несоответствие жилья банковским требованиям. В этом случае банк может отказаться от кредитования.

Опасными являются сделки с проблемной недвижимостью, к примеру, покупка квартиры после пожара. Подводные камни такой сделки – непригодные условия для проживания. Даже после ремонта в таком доме сохранится запах гари. Также в таком жилье могут оказаться повреждены перекрытия, из-за чего новым владельцам придется проводить в ней капитальный ремонт.

Если предстоит покупка квартиры в ТСЖ, подводные камни будут касаться стоимости обслуживания жилья, порядка распределения в ТСЖ, ограничений по использованию общей площади.

Какие сложности могут возникнуть при покупке доли недвижимости?

Рискованной сделкой считается покупка доли в квартире (скачать образец договора покупки доли в квартире). Подводные камни здесь таковы:

  • отсутствие четко разграниченных долей. Из-за этого в дальнейшем у владельцев будут проблемы с использованием имущества. Образец соглашения об определении долей можно скачать здесь;
  • наличие коммунальных долгов у других владельцев жилья, из-за которых может быть ограничен доступ к электричеству, воде, газу. Это наиболее часто встречающиеся подводные камни при покупке доли в квартире;
  • неудовлетворительное состояние помещений общего пользования.

Какие подводные камни имеет покупка комнаты в квартире? Может оказаться, что бывший собственник не предложил владельцам других долей выкупить это имущество. В таком случае сделка по продаже жилья может быть оспорена в суде.

На что обратить внимание, покупая недвижимость у наследника?

С какими сложностями может быть связана покупка квартиры у наследника? Подводные камни в подобных случаях таковы:

  • слишком большое количество претендентов на наследство с равными правами;
  • наличие завещания, по которому право собственности получает третье лицо. Образец завещания находится по этой ссылке;
  • нарушение прав других наследников;
  • существование лиц, у которых есть неоспоримая доля.

Во всех представленных случаях право на собственность жилья может быть обжаловано в суде. При этом добросовестный покупатель не сможет рассчитывать на компенсацию после передачи недвижимости другому владельцу.

Какие риски связаны с договорами купли-продажи?

Отдельно нужно рассмотреть подводные камни договора купли-продажи квартиры, который можно скачать здесь. К ним относят:

  • указание в договоре заниженной стоимости жилья;
  • отсутствие точных сроков выселения и снятия с регистрации бывших жильцов;
  • отсутствие информации о задатке.

При участии в долевом строительстве продавец может не указать в договоре конкретной доли будущего владельца. В таком случае она может быть перепродана другим людям.

Если между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, подводные камни будут связаны с размером платежей, сроками рассрочки и дополнительными комиссиями.

К примеру, изначально стороны заключали соглашение о беспроцентной рассрочке, но после оформления бумаг оказалось, что новый владелец недвижимости должен оплачивать комиссию за использование рассрочки. Оспорить дополнительные платежи покупатель сможет только в суде.

Особенности работы с альтернативными договорами передачи прав собственности

Иногда передача жилья в собственность происходит по договорам дарения или наследования, что считается альтернативой. Образец договора дарения находится здесь. Они имеют свои подводные камни.

Приобретение квартиры по таким договорам может быть оспорена в суде.

Это может произойти, если будет доказано, что бывший владелец действовал под давлением или не осознавал последствий сделки.

Наиболее опасной считается покупка квартиры по договору дарения. Подводные камни такого контракта – отсутствие точной суммы сделки и фиксации факта передачи денег. Если суд расторгнет такой договор, добросовестный покупатель не сможет вернуть вложенные в недвижимость средства. Ведь в договоре не будет указана сумма сделки.

Не менее опасной является покупка подаренной квартиры. Подводные камни здесь также связаны со сделкой дарения. Если она будет оспорена, недвижимость перейдет первому владельцу без компенсации покупателю.

На что обратить внимание при работе с риэлтором?

Свои особенности имеет договор с риэлтором на покупку квартиры. Подводные камни в этом случае связаны со сроками исполнения обязательств, количеством предлагаемых объектов, комиссионными.

При заключении такого соглашения отдельно нужно прописать ответственность за предоставление покупателю ложной информации.

Риски при покупке недвижимости за рубежом

Сделки по недвижимости за рубежом имеют свои подводные камни. Покупка квартиры в Болгарии может быть связана с такими сложностями:

  • разницей в правилах подсчета жилой площади;
  • проблемами с отоплением в домах;
  • высокими ценами на коммунальные услуги.

Также следует помнить, что в Болгарии и других странах ЕС срок безвыездного пребывания иностранцев на территории государства ограничен 90 днями.

Какие сложности могут возникнуть с недвижимостью в курортных городах?

Не всегда удачной бывает покупка квартиры в Сочи. Подводные камни такой сделки – проблемы с электричеством в некоторых районах города, низкое качество дешевого жилья, а также подтопляемость домов в районах у моря. Из-за этих проблем каждый объект в городе нужно смотреть самостоятельно.

Также следует помнить, что некоторые объекты в Сочи, как и в других курортных городах, являются самостроями. После продажи новому владельцу придется легализовать их самостоятельно.

Что нужно проверять продавцам при сделке купли-продажи?

Безопасна ли для собственника продажа квартиры в 2019 году? Подводные камни для продавца в таких сделках связаны с неправильной оценкой жилья и невыполнением покупателями обязательств по оплате.

Проблемы при продаже недвижимости также возникают при согласовании сделки с другими владельцами жилья, а также лицами, которые имеют право на его первоочерёдный выкуп. Без их согласия продать имущество собственник жилья не сможет.

Свои особенности имеет продажа квартиры ипотечникам. Подводные камни здесь таковы:

  • ограничение по ценам на недвижимость. Сделку по завышенной стоимости банк не одобрит;
  • необходимость в подаче полного пакета документов на сделку, от которого можно отказаться при обычной процедуре купли-продажи.

Существуют подводные камни при продаже квартиры под материнский капитал. Эту сделку обязательно нужно согласовывать с опекой, иначе она будет оспорена в суде. Провести ее можно будет только после получения согласия от ПФР.

Отдельно стоит рассматривать договор с агентством недвижимости на продажу квартиры. Подводные камни такого соглашения – стоимость и объем предоставляемых услуг. При его составлении необходимо прописывать также обязательства риелтора.

На что обратить внимание при расчетах через банковскую ячейку?

Большинство сделок предусматривает расчет через банковскую ячейку при покупке квартиры. Подводные камни при этой процедуре связаны со сроками хранения средств и порядком доступа к ним.

Также при использовании банковской ячейки участникам сделки нужно заключать дополнительное соглашение с банком о разделении имущественных рисков.

Это соглашение позволит получить компенсацию в случае хищения средств.

Источник: https://room46.ru/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Подводные камни при покупке квартиры | Гордон и Партнеры

Какие могут быть подводные камни при продаже квартиры

Квартира, жилое помещение, место жительства  – необходимые условия для повседневной жизни каждого человека, такое же, как  еда. Каждый решает жилищную проблему по своему.

Собственность на квартиру в России можно получить в результате приватизация квартиры, по договору  купли-продажи  квартиры, не редкость — переход квартиры  по наследству, кто-то получает дарственную на квартиру,  уже много лет применяется договор  пожизненной  ренты и т.д.

Желание получить квартиру в собственность понятно, тем более, когда вы подобрали на вторичном рынке  понравившийся вам вариант и у вас есть деньги для приобретения. Остается аккуратно и внимательно  обойти подводные камни при покупке, и вы не просто станете собственником, но и до минимума снизите возможные негативные последствия сделки.

Каждый описанный выше способ приобретения квартиры имеет особенности, рассмотрим приобретение по договору купли-продажи квартиры.

Риски при самостоятельной покупке квартиры

В отличие от приватизации, дарения и наследования, когда вы приобретаете конкретную недвижимость и безвозмездно, купля-продажа квартиры – приобретение квартиры по вашему выбору: какую хотите, где хотите, на каких хотите условиях и главное – за ваши деньги. Еще интереснее, когда вы используете ипотечный банковский кредит.

Основной риск при покупке квартиры – это возможность потерять квартиру (полностью или частично), при этом, вернуть уплаченные деньги будет совсем не просто.

Второй риск при покупке квартиры – вместе с собственностью на квартиру получить обременения правом посторонних лиц на проживание в этой квартиры.

Третий риск – потеря денег при покупке.

Подводные камни при покупке квартиры

Подводные камни при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:

  • Юридические пороки в истории квартиры
  • Юридические пороки при покупке квартиры (ошибки при проведении текущей сделки купли-продажи квартиры)
  • Технические недостатки квартиры.

Юридические пороки в истории квартиры

Наша многолетняя практика юридического сопровождения сделок с квартирами в Москве и Московской области а так же суды по квартирам бесспорно свидетельствуют: юридические пороки могут быть в истории любой квартиры.

Не исключения квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Не стоит надеяться, что юридических пороков не может быть, если вы первый покупатель квартиры, купленной у первого собственника после ДДУ.

В сделке купли-продажи квартиры Задача покупателя – не брать на себя риски из истории квартиры, пусть с ними разбираются собственники (продавцы).

Вторая задача покупателя – правильно провести сделку купли-продажи квартиры, что бы самому не стать причиной потери квартиры и не нажить проблем в документах.

Не стоит надеяться на нотариуса, если ваша текущая  сделка или предыдущая сделка с квартирой оформлена в нотариальной форме.

Закон не обязывает нотариуса проверять  всю историю квартиры. Позиция нотариуса – проверяем текущее состояние, права  продавца зарегистрированы в ЕГРП, остальное не его,  а ваша забота. Если в последствие возникнут иски к вам из «прошлой» истории квартиры, об этих прошлых нарушениях нотариусу при совершении вашей сделки не известно.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Если вы покупаете квартиру и берете ипотечный кредит — не надейтесь, что банк гарантированно и полностью проверит квартиру. Банк будет проверять только то, что на поверхности, очевидные вещи. Случись что после сделки, банк взыщет с вас долг по кредиту, даже если у вас изымут квартиру по решению суда в ползу кого-то из предыдущих собственников.

При покупке квартиры в ипотеку — будьте внимательными вдвойне!

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ несет не только риск просрочки застройщика сдать вовремя дом, но и риски юридического характера, о которых многие даже не подозревают.

Основанием для прекращения вашей собственности на купленную квартиру являются нарушения при совершении любой сделки с вашей квартирой — при приватизации, при наследовании, при дарении и т.д.

Подводные камни приватизации:

Типичными нарушениями при приватизации квартир являются:

  • Кто-то из «прописанных» в квартире не смог участвовать в приватизации, и на него не оформлена доля квартиры. Типично, это отбывающие наказание в местах лишения свободы, проходившие военную службу, выехавшие в длительную командировку.
  • При приватизации квартиры прописанные в ней дети не участвовали в приватизации, и не наделялись долей собственности в квартире.
  • Кто-то из прописанных в квартире отказался от участия в приватизации, и у него возникло право пожизненного проживания (пользования) квартирой.

На перечисленные нарушения  накладываются  и откровенные злоупотребления продавцов, когда пытаются продать приватизированную квартиру с общей долевой  собственностью по поддельным доверенностям, по паспортам с переклеенными фотографиями и т.д.

Как покупателю обезопасить себя:

Проверка юридической чистоты квартиры

Для выбранной квартиры обязательна проверка юридической чистоты квартиры: проверка юридической истории квартиры, истории собственников, проживающих, порядок смены собственников, проверка продавцов.

Покупатель должен по возможности получить у продавцов копии всех документов, касающихся квартиры. Они понадобятся для проверки юридической чистоты, а в крайнем случае, пригодятся в суде.

Что проверять перед покупкой квартиры:

  • Если была приватизация  — документы на приватизацию. Проверяется нарушения закона при проведении приватизации.
  • Если в квартире зарегистрировано лицо отказавшееся от участия в приватизации, необходимо его уведомить о продаже квартиры и получить его согласие на изменение места жительства.

    При этом, необходимо его выписать из квартиры до совершения сделки.

  • Особое внимание уделять не стандартным сделкам в истории квартиры: рента, наследование, сделкам с юридическими лицами.

Рента и наследование – чемпионы по оспариванию через суд.

Причем, как правило, иски возникают спустя годы после открытия наследства, и могут быть предъявлены к вам через несколько лет после покупки квартиры.

Как провести сделку купли-продажи квартиры

  • Проверьте паспорт продавца и проверьте его полномочия. Сделка с неполномочным лицом – будет признана в суде недействительной.
  • Проверьте сделкоспособность продавца.
  • Установить кто продает квартиру – собственник или иное лицо по доверенности.

Преимущества не дает ни один из этих вариантов.

Во первых, потому, что оба способа абсолютно законны, во вторых мошенники для хищений используют оба эти способа. Особенно часто мошенничество происходит в отношении выморочных квартир – квартир умерших одиноких людей.

Не редко в Москве и области мошенники пытаются продать  квартиру по поддельному паспорту, подставное лицо продает квартиру по паспорту собственника, при этом подставное лицо подбирают по возрасту и размеру собственника и  гримируют под собственника. Нам известны случаи, когда в сделках используют «заинтересованных» нотариусов, поддельные документы и т.д.

Не редко для легализации похищенных квартир используют судебные решения.

Сделка купли-продажи квартиры по доверенности может быть оспорена в суде по причине:

— использования отмененной доверенности;

— оспаривания в суде самой доверенности;

— использование поддельной доверенности.

3)  Удостоверьтесь, что квартира собственность одного собственника ( не долевая). Особое внимание холостым продавцам.

4) Если квартира – общая долевая собственность, собственники других долей квартиры имеют преимущественное право покупки доли. Покупая долю проконтролируйте продавца: он обязан уведомить других собственников долей квартиры о продаже и условиях.

При покупке квартиры у долевых собственников необходима проверка юридической чистоты в отношении каждой доли и собственника каждой  доли.

Кроме того, выясняется причина возникновения долевой собственности на квартиру. Если это приватизация, выясняется наличие лиц, располагающим правом пожизненного проживания (пользования) в квартире. Вы можете получить квартиру «с фаршем», выселить такого жильца вы не сможете даже через суд.

  • Наследство в истории квартиры – отдельный повод задуматься о целесообразности покупки. Наследники иногда появляются через несколько лет после вашей покупки. Проверьте, возможно спор по этой квартире уже в суде.
  • Стандартна проверка квартиры на наличие арестов, залогов, запретов и споров.
  • Перепланировка квартиры может стать препятствием, если вы покупаете квартиру по ипотечному кредиту. Банк примет документы, если перепланировка правильно оформлена — законная перепланировка.

Ошибки при покупке квартиры

Сколько людей, столько может быть ошибок при покупке квартиры. Типичные из ошибок:

Покупка квартиры начинается с внесения предварительной оплаты. Регулярно покупатели квартир теряют аванс, когда отказываются от покупки. Причина – неправильно составленный договор об авансе. Чаще всего покупатели попадают на задаток или обеспечительный платеж. При отказе покупателя от покупки задаток не возвращается.

Не редко к нам обращаются с такими проблемами даже агентства недвижимости. Для возврата аванса нужно правильно составить договор, то есть правильно внести аванс.

Многие агентства недвижимости проверку юридической чистоты заканчивают на выписке по квартире из ЕГРП. Что тут говорить о покупателе, который о сделках с недвижимостью знаком по интернету.

Договор купли продажи квартиры не бывает типовым. Не достаточно его просто скачать из интернета. Договор нужно привязать к вашей конкретной ситуации, к вашему объекту, отразить в нем все существенные условия. Без этих условий договор считается не заключенным.

Не редко продавцы требуют указывать в договоре не полную стоимость квартиры. Это опасно. Кроме того, покупатель ограничивает себя при уплате налога НДФЛ, в том числе в случае продажи квартиры.

Расчеты – очень важный элемент сделки, который необходимо четко знать еще на этапе подготовки договора купли-продажи.

Сроки регистрации права, сроки передачи квартиры, сроки оплаты  — должны быть внесены в договор купли продажи. Кроме того, условия о расчетах переносятся в договор с банком.

Это может быть договор аренды банковской ячейки, или договор для проведение безналичных расчетов между продавцом и покупателем.

Крайне существенно учесть момент расчетов, государственную регистрацию права собственности покупателя и момент расчетов. Дело в том, что с 2013 года договор купли-продажи квартир не требует государственной регистрации  и считается заключенным после подписания договора сторонами.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Покупатель квартиры уже на этапе подбора квартиры может задавать продавцу вопросы. На что обратить внимание при покупке квартиры:

  • Продажа квартиры по доверенности
  • Длительное «сокрытие», уклонение риелтора от вашей личной встречи с собственником
  • Неадекватное поведение собственника
  • Неоднократные сделки с квартирой в течение непродолжительного времени
  • Не предоставление (уклонение) продавца предоставить подлинники документов на квартиру
  • Значительное отличие цены квартиры от рынка (занижение)
  • Требование продавца значительно занизить цену квартиры в договоре против реальной цены сделки
  • Настаивание продавца на совершении сделки у конкретного нотариуса

Проверка юридической чистоты квартиры способствует устранению сомнений.  Высокоэффективным способом  для прояснения ситуации о собственнике являются  соседи.

В общем,  чем больше информации будет собрано до проведения сделки, тем меньше вероятность приобрести проблемы в будущем.

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry/

На пенсию
Добавить комментарий